Beli Rumah Buruk Dan Lama Pada Harga Mahal? Berbaloi Kah?

Saya tertarik hati untuk mengulas secara umum mengenai senario terkin dalam pelaburan hartanah oleh orang ramai yang kini berebut-rebut untuk membeli rumah akibat omokan 'kalau lambat membeli rumah, harga makin mahal'.

 
Baiklah, sebelum kita mengulas dengan lebih lanjut mengenai hal ini, mari kita renungkan mengenai rumah yang kita ingin beli, iaitu, lokasi rumah yang kita ingin beli, itu soalan pertama yang perlu kita kaji. Kedua, jenis rumah yang kita ingin beli. Ketiga, usia rumah yang kita ingin beli (subsale) dan akhir sekali, soalan paling penting ialah, berbaloikah kita membeli rumah yang kita ingin beli?

Dalam tulisan ini, saya akan mengemukan beberapa contoh umum terhadap rumah-rumah yang sedang dijual sekarang di sekitar Kuala Lumpur, yang pada pendapat saya, amat tidak logik harganya. 

Mengapa saya berkata demikian? Saya akan terangkan satu persatu di dalam perenggan-perenggan di bawah. Pemerhatian saya terhadap harga rumah sejak akhir-akhir ini membuatkan saya tertanya soalan yang paling akhir itu, berbaloikah kita membeli rumah yang kita ingin beli itu?

•  Baiklah, jika kita perhatikan, rumah terpakai (subsale) yang terletak di tengah-tengah Kuala Lumpur adalah rumah yang dibina lebih daripada 15 tahun yang lalu. Ada juga rumah yang dibina pada awal-awal pemahsyuran Kuala Lumpur sebagai Bandaraya pada tahun 1974 sehinggalah ke akhir tahun 70-an. Banyak yang telah dirobohkan dan digantikan dengan bangunan perumahan atau apartment yang dibina pada tahun 1980-an. Rumah-rumah tersebut pada tahun 2011 boleh diklasifikasikan sebagai rumah LAMA.

• Pada tahun dibina (penghujung tahun 80-an), rumah pangsa di Taman Melati (saya dengar), dijual pada harga RM30-40 ribu atau kurang. Rumah tersebut dimamah usia 5 tahun kemudian dan dijual pada harga yang tertentu, boleh jadi RM50 ribu. Pada masa itu, tiada perkhidmatan LRT di Taman Melati dan rumah di pangsa Wangsa Maju tempat letaknya kompleks beli belah Alpha Angle mungkin lebih mahal daripada rumah pangsa Taman Melati.

•  Pada tahun 2000, rumah pangsa tersebut semakin dimamah usia dan banyak pembaikan perlu dilakukan terhadap rumah-rumah tersebut seperti pendawaian, pintu dan tingkap yang rosak dan sebagainya. Tetapi rumah-rumah tersebut semakin meningkat harganya.

•  Pada tahun 2010, rumah-rumah tersebut sudahpun berusia 20 tahun dan banyak kerosakan berlaku seperti sistem paip, perparitan, pendawaian, kondisi dan sebagainya, tetapi ia dijual pada harga RM80 ribu! Disini kita dapat melihat bahawa rumah dijual bukan berdasarkan keadaannya, tetapi kerana mengikut permintaan yang tinggi di sesebuah kawasan. Semakin banyak kemudahan, semakin tinggi harga sesebuah rumah, walaupun rumah tersebut berusia 30 tahun sekalipun!

• Perlu diingat, nilai hartanah diberikan berdasarkan prasara, permintaan dan sebagainya. Prasarana yang banyak pula memungkinkan sesuatu kawasan itu semakin sempit dan orang luar mula meletakkan kenderaan di kawasan perumahan sesuka hati kerana ingin menggunakan perkhidmatan LRT. Jadi, nilai hartanah naik adalah bersamaan kesesakan yang boleh mempengaruhi minda dan kedamaian. Rumah pula semakin hari semakin buruk dan banyak peralatan yang perlu diperbaiki.

 Jika kita melihat tokoh hartanah terkemuka di Amerika iaitu Donald Trump, melalui rancangan The Apprentice yang menyaksikan ramai agen hartanah yang menukar sebuah rumah buruk kepada yang lebih cantik melalui pengubahsuaian dan memberi nilai baru yang lebih tinggi terhadap rumah tersebut! Sebagai pembeli, sudah tentu mereka berasa gembira kerana rumah yang hendak dibeli kelihatan baru. Berlainan pula dengan sesetengah agen hartanah yang menjalankan perniagaan atas angin sahaja di sekitar kita. Mereka menjalankan pernigaan agensi rumah hanya dengan mencari tuan rumah yang ingin menjual rumah, dan mencari pembeli yang ingin membeli rumah yang ingin dijual itu tanpa melakukan apa-apa pengubahsuaian terhadap rumah tersebut. 

Manakala penjual rumah pula, dengan tidak melakukan apa-apa pengubahsuaian terhadap rumah tersebut, terus sahaja meletakkan harga yang lebih tinggi daripada nilaian pihak bank hanya untuk mengaut keuntungan yang lebih untuk penjualan rumah mereka, dengan alasan kawasan tersebut adalah 'gold mine'! Memang benar, rumah tersebut dijual mengikut harga pasaran tanah di kawasan tersebut, tetapi pembeli bukanlah mahu tinggal di atas tanah, mereka mahu tinggal di dalam rumah, sudah semestinya mereka mahukan rumah yang cantik untuk dibeli. Rumah yang buruk dan tidak terurus (bukan semua, tetapi kebanyakan) terus sahaja dijual dan pembeli pula yang terpaksa membaiki segala kerosakan yang ada di dalam rumah tersebut. Apabila dipersoalkan mengenai hal ini, ada penjual yang terus menyatakan kepada pembeli "awak minat nak beli, awak beli, kalau awak tak minat, awak boleh cari rumah lain!"

Berbaloikah membeli rumah yang buruk pada harga yang mahal? Bagi saya memang tidak berbaloi. Lebih baik sahaja saya membeli rumah kondo di Sentul Utama yang dijual pada harga RM170-190 tetapi rumah yang dijual adalah rumah yang baru! Tambah RM100 tidak mengapa, ia berbaloi sekiranya diukur daripada keadaan rumah tersebut yang baru, keluasan yang lebih, banyak kemudahan di kawasan persekitaran dan tiada banyak kerosakan di dalam rumah yang hendak dibeli.

Tirulah gaya Donald Trump menaikkan nilai hartanah, bukan semata-mata menaikkan harga rumah yang buruk dan usang atas alasan terletak di kawasan segitiga emas!


Sumber :terima kasih kepada penulis Amay Hamidi.  www.amayhamidi.com

Artikel yang baik memberi pendidikan dan panduan. Pun begitu, jika anda ingin menjadi seorang pelabur dalam industri hartanah, selain faktor yang dikemukakan diatas, satu lagi perkara penting yang harus anda perhatikan ialah profile anda. 

Jika hartanah dikawasan 'panas' dengan harga yang agak mahal, namun jika selepas dikaji, potensi pelaburan yang baik, ia tidak menjadi kesalahan untuk anda membelinya, begitu juga sebaliknya, jika anda melihat sesuatu kawasan masih dalam perancangan pembangunan tetapi melalui sumber dan plan perancangan yang anda kaji dan ketahui, tidak salah untuk membelinya sewaktu masih dalam pembenaan kerana apabila satu-satu projek itu siap, nilai tambah keatas hartanah tersebut mungkin telah meningkat 20-40% dari harga asal belian adalah berbaloi untuk anda membelinya dan menunggu satu tempoh, agar mendapat keuntungan dari keadaan pasaran.

Justeru, anda haruslah belajar untuk mengenal pasti keadaan pasaran hartanah, sebelum membeli atau melabur, buat sedikit kerja rumah, belajar dan tanyakan dengan agen yang berkelayakan dan dapatkan sebanyak info sebelum membuat keputusan. 

Ingat! bukan lambat, tapi smart agar bermanfaat~. 

TIP MENJUAL RUMAH

ok, ini ada tips kedua yang juga sangat bagus kepada mereka yang pemilik rumah yang ingin menjual rumah atau hartanah milik mereka. yelah kadangkala kita tidak faham sangat seluk beluk menjual rumah, kerana menjual rumah ini bukan semudah yang disangka, walau pun rumah kita itu telah kita miliki sepenuhnya (habis dibayar) sebagai pemilik kita masih lagi harus mematuhi beberapa prosidur penjualan dan masih lagi harus mematuhi beberapa akta menjual yang dirangka kerajaan bagi melindungi pemilik dan penjual.

so sepert biasa artikel ini saya perolehi dari akhbar HARIAN MERTO Menjual rumah tidak semudah yang anda sangkakan. Ramai pemilik yang mengalami kerugian ribuan malah puluhan ribu ringgit hanya kerana tidak melakukan beberapa perkara asas yang sepatutnya.

Anda ingin menjual rumah tapi tidak tahu bagaimana untuk bermula, tidak mahu membayar kos yang tinggi, tidak tahu harga jualan terbaik untuk keuntungan optimum serta tidak mahu mengambil masa yang lama dan pastinya anda tidak mahu melalui pelbagai perkara yang memeningkan kepala.

Bagaimanapun anda tidak perlu risau sekiranya bercadang untuk menjual rumah, tidak kira samaada menjualnya sendiri atau melalui ejen hartanah. Walau apapun pilihan anda setiap satunya mempunyai kelebihan tersendiri tetapi yang penting anda harus mengetahui prosedur berkaitan yang betul dan sewajarnya.

Antara tip yang boleh digunakan untuk menjual rumah termasuklah cara menentukan harga terbaik , melantik ejen terbaik untuk anda, masa yang betul, melakukan perkara asas yang boleh meningkatkan harga jualan anda untuk keuntungan maksimum dan pelbagai lagi.

1. Prosedur yang betul dan menjimatkan untuk menjual sendiri rumah anda.

Mengikut prosuder yang ditetapkan peminjam perlu mengemukakan permohonan untuk kelulusan menjual harta dan menyatakan cara penyelesaian hutang hendak dibuat.

Sekiranya penyelesaian hutang secara sendiri, peminjam cuma perlu mengemukakan permohonan penyata baki hutang seperti biasa. Walau bagaimanapun sekiranya penyelesaian hutang membabitkan pihak ketiga (bank, pembeli), permohonan melalui peguam perlu dikemukakan.

Disamping itu, peminjam juga perlu memohon untuk dua perkara;

i) memohon kelulusan untuk menjual rumah daripada Seksyen cagaran

ii)memohon baki hutang penjamin untuk tujuan penyelesaian kepada Seksyen Akuan, Unit Penyelenggaraan Pinjanan (Unit PP)

2. Prosedur yang betul melantik agen /perunding hartanah berpengalaman dan Profesional untuk menjual rumah anda Secara amnya seorang perunding hartanah mempunyai dua tanggungjawab iaitu; mencari pembeli atau penyewa bagi hartanah kepunyaan pelanggannya dan mencari hartanah yang sesuai bagi pelanggannya membeli atau menyewa.

Oleh itu, seorang perunding mempunyai dua jenis pelanggan – tuan punya Hartanah dan mereka yang mahu membeli atau menyewa hartanah.

Dibawah undang-undang seorang perunding hanya boleh menerima bayaran daripada satu pihak saja, sama ada tuan punya hartanah ataupun pembeli / penyewa. Bagaimanapun di Malaysia, kebiasaannya tuan punya hartanah yang membayar yuran professional ini, kecuali jika pembeli atau penyewa memberi kenyataan bertulis bahawa mereka akan membayar yuran itu.

Mereka ini mendapat lessen di bawah Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah 1981 untuk mengutip yuran professional dari menjual atau menyewakan hartanah bagi pihak tuan punyanya.

Untuk menjadi ahli professional ini, anda harus mengambil peperiksaan hartanah yang ditawarkan oleh Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah, menjalani khidmat latihan selama dua tahun dengan mana-mana ajen hartanah yang berdaftar dan lulus peperiksaan lisan.

3. Kelebihan serta kekurangan menjual sendiri dan melalui ajen hartanah.

Harga rumah yang paling murah di Malaysia kini berharga lebih RM50,000. itupun harga rumah murah. Harga purata rumah biasa melebihi RM150,000. Jika melakukan sendiri mungkin harga yang ditawarkan boleh dipertikai pelanggan memandangkan anda tidak mempunyai pengetahuan atau selok belok jualan hartanah. Sebaliknya jika menggunakan khidmat ajen hartanah harga yang diletakkan keatas asset berkenaan adalah mengikut harga pasaran.

Lebih baik mempunyai perunding peribadi yang boleh memberi nasihat dan panduan dalam menetukan nilai rumah yang hendak dijual. Ia sebagai jaminan agar tidak tertipu nanti

sumber artikel ini adalah diperolehi dari HARIAN METRO BERTARIKH 14, MEI,2009.