Monday, 27 June 2011

TIPS Jual Beli Hartanah 1 – KOS BELI RUMAH = Harga Rumah+Yuran Peguam+Cukai Pelbagai


Salam semua sahabat, saya jalan-jalan, kebetulan terjumpa dengan info ini.. bagus untuk panduan jadi saya kogsikan ia disini. Ia berkaitan panduan dan tips dalam urusan pembeliah hartanah anda. 


Sangat membantu, Anda boleh jadikan ia sebagai panduan untuk kes anda sendiri secara dasarnya. 

Ditulis dengan penuh perasaan, kata orang tulis dari hati.. selamat membaca :-)

********



OK, secara ringkas dan padat, anda perlu memiliki expectation di atas bila-bila sahaja anda tergerak hati nak beli rumah. Ingat! Disamping harga rumah, anda perlu ambil kira kos-kos yang datang dengan urusan jual beli tanah itu.

1. Harga Rumah
- Untuk rumah dibeli terus dari pemaju / rumah projek, pada kebiasaan anda harus keluarkan 10%
daripada harga rumah itu daripada poket anda sendiri untuk dibayar terus kepada pemaju. Kalau
rumah anda RM100,000-00, so, pastikan simpanan anda melebihi RM10,000-00 untuk dibayar kepada pemaju.
- cara dapatkan 10%;

1. Korek duit KWSP selepas Perjanjian Jual-Beli anda ditandatngani dan disetem,
2. Korek duit pelaburan bertahun-tahun anda,
3. Korek peti harta karun anda sendiri kat rumah. It is not advisable
untuk anda membuat pinjaman peribadi / personal loan untuk cover this sum… Meminjam duit untuk meminjam lagi is A BIG NO-NO dalam pengurusan kewangan berhemah.


- sesetengah pemaju sengaja menambah 10% harga pasaran* kepada harga rumah tersebut. Malah menguar2kan bahawa pembeli akan diberi 10% diskaun. Contoh, harga pasaran RM180,000-00, tetapi harga tawaran ialah RM198,000-00. Bila pemaju menghalalkan RM18,000-00, pemaju tak rugi apa-apa kerana pemaju akan tetap dapat harga market value daripada Bank yang menawarkan pinjaman perumahan kepada pembeli. Pembeli untung berganda di sini sebab satu sen pun tak perlu dikeluarkan untuk membayar 10% harga beli!!!


Oh mungkin beberapa ratus sahaja sebagai Booking fees.
- untuk rumah yang dibeli terus dari pemilik rumah selain pemaju/ subsequent sale atau lawyer-lawyer panggil sub-sale, anda harus sediakan cheque/cash 10% harga rumah semasa menandatangani perjanjian jual beli itu. Jadi,
pastikan anda benar-benar ada duit untuk beli rumah dengan cara begini.


2. Yuran Guaman

- beli saja rumah, INGAT! Yuran guaman anda akan keluarkan untuk dua urusan; 1. Urusan pendokumentasian (susahnyer) Perjanjian jual beli (SPA), dan 2. Urusan pendokumentasian Perjanjian Pinjaman Perumahan (FA).


- Itu secara general, melainkan pemaju sendiri yang akan membayar kos tersebut, atau anda layak untuk Zero Moving Fees dalam Perjanjian Pinjaman Perumahan, whereby Bank sendiri akan menanggung kos tersebut. Dalam kes ini, anda tidak mengeluarkan satu sen pun untuk Yuran Guaman!


- Cara kira Yuran Guaman; untuk SPA, kadar yuran / scale fees dikira dari harga beli, dan dalam FA, scale fees dikira dari jumlah pinjaman anda dengan Bank.


RM150,000-00 pertama – 1% i.e. RM150,00-00
RM150,001-00 hingga RM850,00 – o.7% i.e. RM5,950-00
RM850,001-00 hingga berape juta tah tak ingat – o.6% RM++

Contoh, katakanlah harga rumah anda RM950,000-00
Jadi yuran guaman yang akan dikenakan ialah RM7,100-00, tambah 5% service tax
= jadilah RM7,455-00


Anda ambil pula pinjaman RM855,000-00 (90% dari harga rumah)
Jadi yuran guaman yang akan dikenakan ialah RM6,435-00, tambah 5% service tax
= jadilah RM6,756-75


Jadi, jumlah fee guaman yang anda kena bayar untuk kedua2 urusan SPA dan FA ialah
RM14,211-75
(kalau firm yang handle this two cases firm yang sama.. maka kaya rayalah firm tersebut…)

3- Cukai pelbagai (Disbursements)
Cukai setem dokumen / setem hasil (empat salinan setiap satu dokumen) = RM10-00 sahaja setiap satu hehehe


ini adalah cukai standard mana-mana urusan jual beli hartanah…


Cukai yang banyak orang tak ambil tahu ialah
1. Cukai Setem untuk Pindahmilik, dan dua
2. Cukai jumlah pinjaman


Untuk cukai jumlah pinjaman, senang sahaja, RM5-00 akan dikenakan untuk setiap RM1,000-00 pinjaman bank.

So, kalau jumlah pinjaman RM850,000-00, cukai dikenakan ialah RM4,275-00
Jumlah ini akan disetemkan keatas dokumen Perjanjian Pinjaman original. Warna merah yer…

Cukai setem untuk Pindahmilik dikenakan dalam kes jual beli tanah daripada Pemaju apabila rumah yang anda beli itu sudah ada Geran! Dalam banyak2 kes, rumah projek belum ada Geran tanah, namun geran akan dikeluarkan dalam lebih kurang 3-5 tahun selepas sign SPA, untuk rumah strata (kondo, apartment, flat) lebih lama koman2 10 tahun lepas tu baru keluar. Semua bergantung kepada kecekapan pihak2 berwajib.
Tapi, untuk kes sub-sale, ade Geran ke takde, kene bayar jugak cukai pindahmilik tu.

Cara kira, hmmm.. xigt la, cam first RM100,000 – 1%
next RM100,001-00 hingga 500,000 – 2% .. nanti aku check balik, cari stamp duty act tadi xjumpe plak

Banyak lawyer gagal menerangkan cukai pindahmilik semasa Pembeli sign SPA dalam kes-kes projek, yes, memang masa tu geran tak ada lagi dan cukai ini tak akan dibayar sehinggalah geran keluar, tetapi dengan menerangkan kepada pembeli awal2, taklah mereka terkejut apabila 2-3 tahun lagi lawyer hantar surat suruh sign borang Pindahmilik dan bayar cukai untuk Pindahmilik. Aku dah terkena!  Property RM600,000++, cukai dikenakan RM10,000++, mau tak terkejut pembeli!! Last2 aku yang kene marah sebab tak bagitau awal2..

(padahal mase diorang sign SPA dulu aku belajar pun tak abis lagi!)


Kesimpulannya, untuk property RM950,000-00, anda kena sediakan sekurang-kurangnya jumlah berikut:-
- RM95,000-00 (10% daripada harga rumah)
- RM7,455-00
(yuran guaman untuk SPA + 5% sevice tax)
- RM6,756-75 (yuran guaman untuk FA + 5% service tax)
- RM4,275-00
(cukai setem untuk jumlah pinjaman)
- RM20,000++ kot (cukai setem untuk pindah milik)

menjadikan jumlahnyer = RM133,486.75++ (sbb cukai pindahmilik aku tak kompem)


Ok2, jangan gelabah, sebab selalu jugak kes-kes beli rumah [dari pemaju sahaja ok] pakej die macam ni:-
-
10% dari harga beli diskaun
- yuran guaman untuk SPA pemaju tanggung [dengan syarat kita tak amik lawyer lain selain yang developer syorkan la]
- yuran guaman untuk FA Bank tanggung [kalu anda layak untuk Zero Moving Fees/Zero Cost], dan ada jugak yang developer tanggung
- cukai jumlah pinjaman pun Bank tanggung dalam kes Zero Moving Fees/Zero Cost
- cukai pindahmilik belum perlu bayar lagi sebab kebanyakan rumah projek belum ada Geran lagi

So, kalu anda terjumpa projek-projek perumahan atau layak untuk pakej2 diatas, kos yang akan anda keluarkan ialah RM0-00! Oh, lupa lagi, mungkin koman2 RM500-00 untuk Booking Fees SAHAJA!

Sekiranya anda muda (Bank suka peminjam-peminjam muda, sbb insyaAllah panjang umur lagi nak bayar loan), berkerjaya tetap (Bank nak koman-koman 6 bulan slip gaji & EPF statement, kalu anda professional lagi lah Bank suka – erm, ahli sukan professional, penari/pemuzik professional atau pendandan rambut professional bukan lah PROFESSIONAL dalam erti kata ini yerr..), jenguk2lah projek-projek perumahan atau sales gallery berhampiran anda, rebutlah peluang kalau ada pakej2 tadi, tanyer agent samaada pakej2 tadi available, sebab sekarang adalah masa yang menarik untuk membuat pelaburan hartanah! Ya, masa ekonomi gawat di mana kerajaan dah turunkan BLR!

Ingatkan nak tulis pendek ringkas padat, berjela-jela plak!

*EON Cap Islamic menawarkan pembiayaan mengikut harga pasaran, bukan harga jualan. Means, kalau pembeli nak margin of financing 90%, dan kalau EON Bank discover harga pasarn die lebih rendah dari harga jualan, bank tetap bagi 90%, tetapi dari harga pasaran, so, disamping 10% harga jualan, pembeli akan terpaksa keluarkan lagi duit untuk cover jumlah yang Bank tak tanggung tadi.

kredit kepada :alangtengahbirukundang.wordpress.com

No comments:

Post a Comment

Post a Comment